Conocer cómo se encuentra el mercado es algo que sin duda sin duda involucra; al comprador, al agente inmobiliario y al inversionista de Real Estate. Pues estos informes pueden dar un panorama real y actual de los cambios que se viven durante el año en bienes raíces, si se analizan con detenimiento pueden incidir notoriamente en las decisiones de compra.
Como oficina que se dedica a la formación de Realtors, venta, renta y promoción de propiedades, tenemos la responsabilidad de comunicar esos avances, informes, estadísticas y actualizaciones de la industria inmobiliaria del sur de la Florida.
En esta ocasión les queremos compartir algunas cifras que resumen cómo se encuentra el negocio de Real Estate para este primer trimestre del año, en los condados de Miami Dade y Broward.
Antes de comenzar a explicar en detalle el cambio que ha tenido los LLPA en los préstamos hipotecarios, debemos entender que los ajustes de precios en los niveles de los créditos son la forma que tiene el gobierno de aumentar las tarifas para los prestatarios “más riesgosos” sin penalizar a los “más seguros”.
Pero a partir del 01 de mayo, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) generó una nueva norma, con el fin de ayudar a mejorar la asequibilidad de la vivienda en los EE. UU. La nueva iniciativa cambiará la estructura actual de ajustes de precios en los niveles de préstamo (LLPA).
Los préstamos afectados por el nuevo formato incluirán hipotecas de vivienda convencionales y créditos de refinanciamiento adquiridos por Fannie Mae y Freddie Mac. Esta norma establece que reducirá los LLPA para prestatarios con puntaje de crédito bajo y aquellos con pagos iniciales más inferiores, mientras que aumentará ligeramente para compradores de vivienda con buen crédito.
Dadas estas modificaciones, es importante aclarar que las personas que anteriormente tenían un puntaje de crédito de 740 o más no se les aplicaba ningún ajuste porque tenían el nivel más alto para propósitos hipotecarios. Actualmente, estos estándares también se han modificado, pues el mejor puntaje para comprar una casa ya no es 740, es de 780.
Esto sin duda ha conmocionado a gran parte de la población, pues consideran que no es equitativo que aquellos que han construido y desarrollado un excelente historial crediticio tengan que asumir un mayor costo en cuanto a interés para préstamos de vivienda. Por otra parte, esta nueva normatividad de cierta manera le permite a cierta población acceder a préstamos hipotecarios con intereses más viables de financiar
¿Qué cambios se presentan en el primer trimestre de 2023 a comparación del 2022?
El año pasado se vivió una etapa de quietud en el mercado, gracias a las tasas de interés que pasaron del 3-4% al 6-7%. Pero para el primer trimestre de 2023 los bienes raíces de Miami-Dade se han recuperado gracias a que las tasas hipotecarias han bajado gradualmente. Se estima que para diciembre lleguen a estar al 5.5% en el sur de la Florida, a esto se le suma las actualizaciones en los LLPA, que sin duda permitirán aumentar las ventas en propiedad raíz.
Para el primer trimestre de 2023, los listados activos aumentaron un 51%, las ventas cerradas disminuyeron un 44% y las ventas pendientes disminuyeron un 32%.
Para explicar mejor estos porcentajes, lo que nos indica el informe es que la oferta de propiedades en venta aumentó considerablemente, pero no se alcanzaron a vender o quedaron aplazadas. Esto sucedió porque en aquella época los valores hipotecarios estaban muy elevados, lo que no le permitió a los futuros compradores firmar sus contratos, pues las entidades bancarias consideraban que ya no calificaban para la tasa de interés que en dicho momento estaba establecida.
Para los primeros 3 meses del 2023, en comparación con el último trimestre de 2022, los listados activos han bajado un 6%, las ventas pendientes han aumentado un 49% y las ventas cerradas han bajado un 6%. Lo que indica que hasta marzo de 2023 se disminuyó gradualmente el número de propiedades enlistadas, se siguieron presentando tratos de venta sin finiquitar, llevando a que haya una disminución en el número de ventas cerradas.
Es importante añadir que el precio promedio de venta ha aumentado un 11%, pasando de $ 737,000 promedio en el cuarto periodo de 2022 a $ 817,000 promedio en el primer periodo de 2023.
¿Cómo se encuentra el sector de Broward según el informe?
Broward posee un comportamiento en el mercado muy similar a Miami-Dade, sin embargo, este condado cuenta con un 40% menos de inventario, convirtiéndolo en un sector más limitado para los compradores de vivienda porque no encuentran la misma cantidad de propiedades que en Miami-Dade.
En comparación con el primer trimestre de 2022, los listados activos aumentaron un 101%, las ventas cerradas disminuyeron un 35% y las ventas pendientes disminuyeron un 22%. Sin embargo, al igual que Miami-Dade, el mercado se está volviendo más ajustado trimestre a trimestre. Estos datos nos indican que hasta marzo de 2023 se aumentó la cantidad propiedades en venta, y no se llegó a vender un número elevado de propiedades, aunque no hubo un alto porcentaje de cierres de venta si se logró que varios tratos congelados de adquisición de vivienda se finiquitaran.
Análisis general de Miami Dade y Broward:
Para hacer una recopilación general de ambos condados y poder tener un panorama global del mercado en estos dos sectores, es importante tener presente que los listados activos han bajado un 2%, las ventas pendientes han aumentado un 46%, y las ventas cerradas han bajado un 4%.
Estos porcentajes nos indican que el inventario de propiedades se ha disminuido gradualmente, pero que aún hay varios procesos de venta congelados, sin embargo, a nivel general el declive de las transacciones de vivienda no son muy altas.
En términos generales, la industria de Real Estate en ambos condados sigue teniendo unos buenos números en cuanto a oferta de propiedades, aunque no haya una cifra alta de procesos de venta y algunas negociaciones no se han podido finalizar, ambos sectores reciben día a día un gran número de compradores de vivienda interesados en radicarse en dichas zonas.
También es relevante entender que las altas tasas hipotecarias han detenido los procesos de adquisición de vivienda, sin embargo, con las próximas modificaciones en los préstamos para una casa, ayudará a que el mercado vuelva a normalizarse.
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